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Bescheinigung des Bauaufsichtsamtes, dass die Räumlichkeiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abgeschlossen sind. Abgeschlossenheit bedeutet eine bauliche Trennung von anderen Wohnräumen mit eigenen Zugang von außen. |
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Ablösung eines bestehenden Kredites durch ein neues Darlehen eines in der Regel anderen Kreditgebers. Umschuldungsmöglichkeiten ergeben sich, wenn kurzfristige Bankkredite in ein langfristiges Darlehen umgewandelt werden sollen; wenn an die Stelle eines Gleitzinsdarlehens eine Festzinshypothek treten soll oder wenn die Zinsfestschreibung des bisherigen Darlehens ausläuft, der Darlehensnehmer einer Verlängerung des Darlehens nicht zustimmt und über ein drittes Institut das Darlehen ablöst. |
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Verpflichtung des Darlehensnehmers, das Darlehen innerhalb der vereinbarten Frist (Abnahmefrist) abzunehmen bzw. durch Auszahlung in Anspruch zu nehmen. |
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Absetzung der Wertminderung von Wirtschaftsgütern (Absetzung für Abnutzung = AfA), insbesondere von Gebäuden. Die Höhe der AfA ist abhängig von den Anschaffungs- und Herstellungskosten und den Jahren der gewöhnlichen Nutzung. |
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Absetzung in abnehmenden Beträgen. Bei Wohngebäuden, die der Steuerpflichtige hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft hat, können gemäß §7 Abs.5 EStG in den ersten 8 Jahren 5%, in den folgenden 6 Jahren 2% und in den anschließenden 36 Jahren jeweils 1,25% der auf den vermieteten Gebäudeteil entfallenden Herstellungs- / Anschaffungskosten abgesetzt werden. Ein Erwerber kann degressive Abschreibung nur beantragen, wenn der Hersteller für das veräußerte Gebäude weder degressive noch erhöhte oder Sonder AfA in Anspruch genommen hat. Soweit ein Wohngebäude bis zum 28.02.1989 angeschafft bzw. im Falle der Herstellung ein Bauantrag bis zu diesem Datum gestellt wurde, gelten folgende Abschreibungssätze: In den ersten acht Jahren 5%, in den folgenden sechs Jahren je 2,5% und in den darauf folgenden 36 Jahren je 1,25%. Für Betriebsgebäude im Besitz von Privatpersonen ist eine degressive Abschreibung nur noch möglich, wenn das Gebäude aufgrund eines vor dem 01.01.1994 gestellten Bauantrags hergestellt und vom Steuerpflichtigen aufgrund eines vor dem 01.01.1995 abgeschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft worden ist. Erfolgten die Herstellung bzw. die Anschaffung zu späteren Zeitpunkten, kann nur noch eine lineare AfA in Höhe von 4% gemäß §7 Abs.4 Nr.1 EStG in Anspruch genommen werden. |
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Absetzung in jährlich gleichen Beträgen. Bei ganz oder teilweise vermieteten Wohngebäuden können gemäß 167;7 Abs. 4 EStG jährlich 2% (bzw. 2,5% bei vor 1925 hergestellten Gebäuden) der Herstellungs- / Anschaffungskosten (ohne den Wert des Grundstücks), die dem vermieteten Gebäudeteil zuzurechnen sind, von den Einkünften abgesetzt werden. Gebäude, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die ein Bauantrag nach dem 31.03.1995 gestellt wurde, werden über 25 Jahre mit 4% jährlich abgeschrieben, vgl. §7 Abs. 4 Nr. 1 EStG. |
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Das Grundbuch unterteilt sich in drei Abteilungen:
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| Abtretung |
| Übertragung eines Rechtes auf einen neuen Gläubiger (Darlehensgeber).
Abtretungsmöglichkeiten:
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| Allgemeine Darlehensbedingungen |
| Von der Bank vorformulierte Vertragsbestimmungen, die grundsätzlich für alle Kunden bei der Abwicklung eines Darlehens gelten. Gesetzliche Grundlage für diese Bestimmungen ist das AGB-Gesetz. |
| Amortisation |
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Regelmäßige Leistungen des Darlehensnehmers zur Rückzahlung eines Darlehens (Tilgung / Jahresleistung). |
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Bei den Katasterämtern (Liegenschaftsämtern) geführte Verzeichnisse mit den "technischen" Daten der Grundstücke einer Gemeinde. Die Katasterämter erstellen Auszüge aus dem Liegenschaftsbuch und amtliche Lagepläne (Flurkarten), die gebührenpflichtig eingesehen oder angefordert werden können. |
| Anderkonto |
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Auf den Namen eines Notars oder sonstiger Berufsgruppe, denen die Verwaltung fremder Gelder obliegt, eingerichtetes Bankkonto zur vorübergehenden treuhänderischen Verwahrung von Fremdgeldern. Die Eröffnung ist erforderlich, um diese Gelder auch äußerlich vom sonstigen Vermögen dieser Personen zu trennen. Das Notaranderkonto ermöglicht die vorzeitige Darlehensauszahlung (Valutierung) zur Kaufpreisabwicklung, solange die Grundschuld noch nicht eingetragen ist. Dafür trägt der Notar die Gewähr für die zweckmäßige Verwendung der Gelder (Treuhandauftrag). |
| Anfänglicher effektiver Jahreszins |
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Nach der Preisgabenverordnung (PAngV) muss bei Krediten als Preis die Gesamtbelastung pro Jahr in Prozent angegeben werden. Bei Krediten, deren Konditionen für die gesamte Laufzeit des Darlehens festgeschrieben sind, heißt dieser Preis "effektiver Jahreszins". Wenn jedoch eine Änderung des Zinssatzes oder anderer preisbestimmter Faktoren während der Laufzeit vorbehalten sind, wird er mit "anfänglicher effektiver Jahreszins" bezeichnet. Im wesentlichen wird der Effektivzins vom Nominalzins , dem Auszahlungskurs (Damnum), der Tilgung , der Tilgungsverrechnung (soweit der Termin der Tilgungsverrechnung von den Zahlungsterminen abweicht) und der Zinsfestschreibungsdauer bestimmt. Mit Hilfe des Effektivzinses können nur Darlehensangebote mit gleicher Zinsfestschreibung verglichen werden. Auch die übrigen in die Effektivzinsermittlung einbezogenen Faktoren (insbesondere Tilgungsfreijahre, Tilgungssatz, Art der Tilgungsverrechnung und Bearbeitungsgebühren) müssen für einen zutreffenden Preisvergleich identisch sein. |
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Vertrag über die Gewährung und Rückzahlung einer bestimmten Geldsumme. Der Darlehensvertrag unterliegt keinen Formvorschriften. In der Praxis sind zwei Verfahren für das Zustandekommen des Vertrages zu unterscheiden. Entweder kommt das Darlehen durch einen Darlehensantrag sowie die Zusage (Bewilligung) der Bank oder durch Finanzierungsangebot der Bank und Annahme durch den Kunden zustande. Im Darlehensvertrag (Darlehensurkunde, Beleihungsvertrag) werden u.a. die Darlehenshöhe, die Konditionen, die Art der Besicherung (Sicherheiten) sowie die zugrundeliegenden allgemeinen Darlehensbedingungen vereinbart. Baufinanzierungsdarlehen werden durch Bestellung einer Grundschuld gesichert. |
| Annuität |
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Die Jahresleistung oder Annuität errechnet sich bei einem Annuitätendarlehen aus dem Darlehensnominalbetrag, dem Zinssatz und dem Tilgungssatz. Hierzu das folgende Beispiel: Nominalbetrag des Darlehens DM 300.000, Zinssatz 6%, Tilgungssatz 1%: Jahresleistung = 300.000 × (6+1) / 100 = DM 21.000. Da die Jahresleistung immer gleich bleibt, die Restschuld aber stetig abnimmt, vermindert sich mit fortschreitender Tilgung der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Durch diesen Effekt der wachsenden Tilgungen innerhalb der gleichbleibenden Jahresleistungen sind Annuitätendarlehen je nach Zins bereits zwischen ca. 29 und rd. 33 Jahren voll zurückgezahlt. Würde die Tilgung immer konstant 1% betragen, so wäre die Laufzeit 100 Jahre bei sinkenden jährlichen Raten. |
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Annuitätendarlehen (auch Amortisations- oder Tilgungsdarlehen) sind die heute meist vereinbarte Darlehensform. Die Bezeichnung kommt von der Art der Verzinsung und Tilgung der Darlehen mit einer gleichbleibenden Jahresleistung (Annuität) bis zur endgültigen Tilgung. Die Jahresleistung errechnet sich aus dem Zins- und Tilgungssatz in Prozent des Darlehens (Nominalbetrag). Mit fortschreitender Tilgung vermindert sich der in der Jahresleistung enthaltene Zinsanteil, während der Tilgungsanteil entsprechend steigt (Jahresleistung). Die Annuität wird je nach vertraglicher Vereinbarung meistens in gleichen vierteljährlichen oder monatlichen Teilbeträgen vor oder nachschüssig gezahlt. |
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Aufwendungen, die im Zusammenhang mit der Erstellung oder Erwerb einer Immobilie stehen. Beim Erwerb von fertigen Gebäuden spricht man von Erwerbs- oder Anschaffungskosten statt von Herstellungskosten. Herstellungskosten sind danach im einzelnen: die Grundstückskosten einschließlich Erschließungskosten; die Kosten der Errichtung des Gebäudes (Baukosten); die Baunebenkosten (Architekten-, Ingenieur- und Behördenleistungen, während der Bauzeit anfallende Zinsen etc.); Kosten für die Außenanlagen sowie sonstige Nebenkosten (Notar- und Gerichtskosten, Makler- und sonstige Gebühren, Grunderwerbsteuer, Damnum etc.). Zu den Anschaffungskosten zählen der (angemessene) Kaufpreis, eventuelle Renovierungs- und Modernisierungskosten; Nebenkosten (Herstellungskosten). Die Gesamtkosten sind maßgebliche Größe für die Berechnung der AfA. |
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Einigung zwischen dem Verkäufer und Käufer einer Immobilie über den Eigentumsübergang. Die Auflassung wird in der Regel im Rahmen des Kaufvertrages von einem Notar beurkundet und sichert den Rechtsanspruch auf Eintragung des Eigentumswechsels. Die Auflassung wird notwendig, da zwischen Einigung und Eintragung des Eigentumsübergangs eine zeitliche Differenz vorherrscht. Auflassung und Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch bewirken zusammen den Eigentumsübergang. |
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Eintragung im Grundbuch, die den Anspruch des Grundstückskäufers auf Eigentumsübertragung bis zu seiner endgültigen Eintragung als neuer Eigentümer sichert. |
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Auszahlung (Valutierung) des Darlehens erfolgt erst, wenn die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind. Sind gewisse Voraussetzungen nicht erfüllt, kann das Darlehen nur vorher ausgezahlt werden, sofern auf ein Notaranderkonto gezahlt wird oder eine Notarbestätigung zur Erfüllung der Voraussetzungen vorliegt. In diesen Fällen trägt dann der Notar Gewähr für die korrekte Verwendung der Darlehenssumme. Bei fertigen Gebäuden wird das Darlehen üblicherweise in einem Betrag, bei Neubauten entsprechend dem Baufortschritt in Teilbeträgen ausgezahlt. Grundlage für die Teilauszahlung ist häufig die MaBV. |
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Prozentsatz des Darlehensbetrages (Nominalbetrag), der an den Darlehensnehmer ausgezahlt wird. Je höher das Damnum, desto geringer der Auszahlungsbetrag. |
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Banken zahlen ein Darlehen erst dann aus, wenn die Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt und entsprechende Unterlagen vorgelegt worden sind. Hierzu gehören vollständig unterzeichnete Darlehensverträge, Eintragung der Grundpfandrechte an vereinbarter Rangstelle im Grundbuch sowie sonstige von der Bank gemäß den jeweiligen Besonderheiten des Einzelfalls verlangte Urkunden, Unterlagen und Nachweise, wie z.B. Grenzatteste und Bauschein. |
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Soweit im Rahmen der Wohnungsbaufinanzierungen Bürgschaften, insbesondere von Kreditinstituten, eingesetzt werden, erhebt der Bürge für die Übernahme des Risikos sowie den Prüfungs- und Verwaltungsaufwand eine einmalige oder laufende Bürgschaftsgebühr / Avalgebühr, die dem Darlehensnehmer in Rechnung gestellt wird. |