Freistehendes Zweifamilienhaus in wunderschöner, ruhiger Wohnlage -
...ideale Heimat für Familien

44289 Dortmund, Rosenstr. 90 - EG ca. 63 m² Wohnfl., OG ca. 58 m², insgesamt ca. 121 m² Wohnfläche vollständig unterkellert, Dachboden. Grundstücksfläche 823 m², Garage, Nebengebäude. Baujahr 1965

Fahren Sie aus der Innenstadt Dortmunds kommend zum Ortsteil Sölde, flankieren Ihren Weg ausgedehnte landwirtschaftliche Flächen - Felder, Wiesen, Waldgebiete. Ein fast schon ländlich anmutender Stadtbezirk, im Südosten Dortmunds gelegen, ca. 5.000 Einwohner, gute Infrastruktur und gute Einbindung durch den öffentlichen Personennahverkehr (Busse/Regionalbahn).
Das hier angebotene Wohnhaus befindet sich in sehr ruhiger Wohnlage, die Nachbarschaft besteht überwiegend aus Ein- und Zweifamilienhäusern. Es macht Spaß, hier ein wenig spazieren zu gehen - gepflegte Vorgärten, hübsche Häuser, nette Nachbarn...
Grundschule, Kindergärten befinden sich in fußläufiger Entfernung, ebenso Einkaufsmöglichkeiten zur Deckung des täglichen Bedarfs. Bushaltestellen sind nur wenige Meter vom Haus entfernt vorhanden, zur S-Bahn Haltestelle haben Sie einen Fußweg von ca. 500 Metern.

Das Grundstück grenzt im Süden an die durch eine Lärmschutzwand dem Blick entzogene Trasse der örtlichen S-Bahn. Der Zug fährt ca. alle 30 Minuten. Aus eigenem Erleben wissen wir: einen nennenswerten Geräuschpegel gibt es während der Vorbeifahrt nicht... als würde der Zug auf "Gummirädern" vorbei gleiten. Sie hören kaum etwas.

Das mit 823 m² verschwenderisch große Grundstück ist perfekt in Nord-/Süd - Richtung gelegen. Die Sonnenausbeute im Gartenbereich ist enorm. Natürlich gilt das auch für die Dachfläche - ein ideal ausgerichtetes Dach zur Aufnahme von Solarkollektoren - das wird ja bekanntlich  immer wichtiger...

Zudem ist das Grundstück nahezu eben und sehr pflegeleicht angelegt. Der gesamte südliche Gartenbereich besteht nahezu ausschließlich aus Rasenfläche. Mittig ist ein kleiner Gartenteich vorhanden und ein einsamer Obstbaum steht im südwestlichen Grenzbereich.

Interessant ist vor Allem das Potenzial, das sich aus der Grudnstücksfläche ergibt. Das Wohnhaus liegt in einem Gebiet, für das ein Bebauungsplan aufgestellt wurde. Nach den Festsetzungen dieses Bebauungsplans handelt es sich um ein reines Wohngebiet. Eine zweigeschossige Bauweise ist vorgesehen. Die Grundflächenzahl ist mit 0,4 angegeben, was bedeutet, daß 40% der Grundstücksfläche überbaut werden darf = rd. 329m². (zurzeit sind mit dem Wohnhaus rd. 90m² überbaut!), die Geschossflächenzahl ist mit 0,7 angegeben. Das bedeutet, daß in zweigeschossiger Bauweise (Vollgeschosse) bis zu rd. 576 m² Geschossfläche errichtet werden dürften. Das vorhandene Gebäude weist mit dem Erd- und Obergeschoss gerade einmal rd. 183 m² Geschossfläche auf. Es drängt sich also förmlich der Gedanke auf, dieses Grundstück baulich deutlich besser auszunutzen. Die Schaffung zusätzlicher Wohnfläche durch Erweiterung des vorhandenen Gebäudes sollte also unproblematisch möglich sein. 

Der Bodenrichtwert zum 1.1.2022 wurde durch den Gutachterausschuß in der Stadt Dortmund für den Bereich, in dem das Verkaufsobjekt liegt, mit 360 €/m² ausgewiesen. Bodenwert also bei entsprechender baulicher Ausnutzung allein insgesamt fast 300.000 €.  

Das Gebäude wurde im Jahre 1965 errichtet. Wohnungsgrößen und Grundrissgestaltung entsprechen dem damaligen Zeitgeist. Bescheidenheit war Trumpf. Die zweite Wohnung im Hause diente zur Erzielung bescheidener Mieteinnahmen und die zweite Wohnung wurde geplant, weil Wohnraum knapp war und es entsprechende Förderungen staatlicherseits gab. Ein Zimmer im Obergeschoss - direkt gegenüber dem Treppenaufgang gelegen, war immer der Hauptwohnung des Eigentümers zugeordnet. Entweder als Kinderzimmer - oder für die "Omma..." So auch hier. Die Wohnung im Obergeschoss ist seit vielen Jahren vermietet. Wenn Sie das Wohnhaus - verständlicherweise - als Einfamilienhaus nutzen wollen, sind auf jeden Fall die Schutzrechte der Mieterin zu beachten. Sie sollten sich in diesem Fall darauf einstellen, daß Sie eine gewisse Wartezeit bis zur kompletten Übernahme des Gebäudes bzw. beider Wohnungen einkalkulieren müssen.

Nebenstehend der Grundriss des Kellergeschosses.

Wenn Sie die Grundrisszeichnung "anklicken", erhalten Sie eine vergrößerte Ansicht.

Das Haus wird über eine ölbefeuerte Zentralheizung beheizt. Das Tanklager befindet sich im ehemaligen "Rübenkeller". Ein Stahltank in abgemauerter, durch Ölfarbanstrich gesicherter Wanne. Der Heizkessel wurde im Jahre 2005 erneuert.  Die Warmwasseraufbereitung erfolgt dezentral - elektrisch - über Durchlauferhitzer im Bad und Kleinspeicher in der Küche.

Ansonsten finden Sie im Kellerbereich Vorrats-/Lagerräume, die Waschküche mit Ausgang zum Garten über eine Kelleraußentreppe und den für die damalige Zeit unvermeidlichen Partykeller.

Nebenstehend der Grundriss des Erdgeschosses.

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Die Grundrissgestaltung wurde geringfügig verändert. In dem mit "Vorrat" bezeichneten Raum ist heute die Küche - als reine Arbeitsküche - eingebaut. Der als Küche bezeichnete Raum wurde als Esszimmer genutzt.

Die Fenster im gesamten Haus sind doppelt verglast mit braunen Kunststoffrahmen. Überwiegend aus der ersten Hälfte der 1980-er Jahre.  Im Erdgeschoss sind einige Fenster im Jahre 2004 erneuert worden. Die Fenster sind mit Rolläden versehen.
Vom Wohnzimmer aus gelangen Sie auf die Terrasse unjd in den Garten. Die Wohnung im EG steht frei.

Nebenstehend der Grundriss des Erdgeschosses.

Wenn Sie die Grundrisszeichnung "anklicken", erhalten Sie eine vergrößerte Ansicht.

Auch im Obergeschoss ist der Vorratsraum in eine Arbeitsküche umgewandelt worden und aus der ehemaligen Wohnküche ist ein Esszimmer geworden.

Die Mieterin wohnt hier seit 1994. Bei allem Verständnis für das Bestreben, dieses Wohnhaus als reines Einfamilienhaus nutzen zu wollen, sind die berechtigten und gesetzlich geschützten Belange der Mieterin immer im Auge zu behalten. Der über der Wohnung liegende Dachboden ist nicht ausgebaut, er dient  Lagerzwecken und zur Wäschetrocknung. Die Dachunterseiten sind mit Platten bekleidet, ob sich zwischen den Sparren eine Dämmlage befindet und wie diese ggfls. eingebaut wurde, ist nicht bekannt. Ein Dachflächenfenster wurde erneuert.


Ein Energieausweis wird zurzeit erstellt und wird zur ersten Besichtigung vorliegen.

Der Kaufpreis für dieses urgemütliche, sehr hochwertig und liebevoll ausgestattete Wohnhaus beträgt

399.000,00 €

zzgl. der üblichen Erwerbsnebenkosten - 3,57% Maklercourtage (inkl. MWSt.), 6,5% Grundwerwerbsteuer, 
rd. 2% Notar- und Gerichtskosten.

Ihr Ansprechpartner ist:

Daniel Naumann

Telefon: 0 23 51 - 96 30 97
Email: info@mk-nis.de


Bitte beachten Sie die nachstehende Widerrufsbelehrung:
Widerrufsbelehrung - Vorbemerkung: 

Wir bieten im Internet und in anderen Medien Immobilien zum Kauf oder zur Anmietung an. 
Indem Sie an einem der von uns angebotenen Kauf- oder Mietobjekte durch Kontaktaufnahme z. B. per Email, Telefon Interesse bekunden, kommt ein Maklervertrag zustande, dessen Inhalt unter Anderem die Vergütungsvereinbarung ist. Die Vergütung (Maklerprovision) ist nur im Erfolgsfall zu zahlen, nämlich dann, wenn der Kauf- oder Mietvertrag für das Objekt, das Sie interessiert, am Ende tatsächlich auch zustande kommt. 
Da Ihnen, auf den Abschluß des Maklervertrages bezogen, ein Widerrufsrecht zusteht, sind wir verpflichtet, Sie auf Ihr Widerrufsrecht hinzuweisen. Hierzu dient die folgende Widerrufsbelehrung. 

Widerrufsbelehrung

Widerrufsrecht 

Sie können Ihre Vertragserklärung innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen in Textform (z. B. Brief, Fax, E-Mail) widerrufen. Die Frist beginnt nach Erhalt dieser Belehrung in Textform. Zur Wahrung der Widerrufsfrist genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs. Der Widerruf ist zu richten an: 

Naumann Immobilien, Daniel Naumann
Luisenstr. 11, 58511 Lüdenscheid 
Email: info@mk-nis.de
Fax: 0 23 51 - 96 30 98

Folgen des Widerrufs

Widerruft der Verbraucher den Maklervertrag, so sind die empfangenen Leistungen und die Herausgabe gezogener Nutzungen zurückzugewähren. Bei einer Maklerleistung, die vom Verbraucher ihrer Natur nach nicht zurückgewährt werden kann, hat der Verbraucher als Rückgewährschuldner Wertersatz nach § 346 Abs. 2 Nr.1 BGB zu leisten.
Erklärungen des Verbrauchers:

ich bestätige, dass ich folgende Dokumente erhalten habe:

            Exposé

            Widerrufsbelehrung

          Widerrufsformular


Einwilligungserklärung zum sofortigen Tätig werden

Ich bin einverstanden und verlange ausdrücklich, dass Sie vor Ende der Widerrufsfrist mit der beauftragten Dienstleistung beginnen. Mir ist bekannt, dass ich bei vollständiger Vertragserfüllung durch Sie mein Widerrufsrecht verliere (§ 356 Abs. 4 BGB)

            Ja                    nein

                                                           ………………………………………………………………………..

                                                           Datum und Unterschrift

 

Muster – Widerrufsformular

Wenn Sie den Vertrag widerrufen wollen, dann füllen Sie bitte dieses Formular aus und senden Sie es zurück.

An  

Naumann Immoblien
Daniel Naumann

Luisenstraße 11  

58511 Lüdenscheid

E-Mail: info@mk-nis.de

Hiermit widerrufe ich den von mir abgeschlossenen Vertrag über die Erbringung der folgenden Dienstleistung:  

Auftrag vom

zur Vermittlung eines Kaufvertrages über die Liegenschaft Rosenstr. 90, Dortmund

erteilt durch:

  (Name, Anschrift)

Unterschrift (nur bei Mitteilung auf Papier)

 

Ende der Widerrufsbelehrung