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Freistehendes Zweifamilienhaus in
wunderschöner, ruhiger Wohnlage - |
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| 44289 Dortmund, Rosenstr. 90 - EG ca. 63 m² Wohnfl., OG ca. 58 m², insgesamt ca. 121 m² Wohnfläche vollständig unterkellert, Dachboden. Grundstücksfläche 823 m², Garage, Nebengebäude. Baujahr 1965 | |||||||||||
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Fahren Sie aus der Innenstadt Dortmunds kommend zum Ortsteil Sölde,
flankieren Ihren Weg ausgedehnte landwirtschaftliche Flächen - Felder,
Wiesen, Waldgebiete. Ein fast schon ländlich anmutender Stadtbezirk, im
Südosten Dortmunds gelegen, ca. 5.000 Einwohner, gute Infrastruktur und
gute Einbindung durch den öffentlichen Personennahverkehr
(Busse/Regionalbahn). Das hier angebotene Wohnhaus befindet sich in sehr ruhiger Wohnlage, die Nachbarschaft besteht überwiegend aus Ein- und Zweifamilienhäusern. Es macht Spaß, hier ein wenig spazieren zu gehen - gepflegte Vorgärten, hübsche Häuser, nette Nachbarn... Grundschule, Kindergärten befinden sich in fußläufiger Entfernung, ebenso Einkaufsmöglichkeiten zur Deckung des täglichen Bedarfs. Bushaltestellen sind nur wenige Meter vom Haus entfernt vorhanden, zur S-Bahn Haltestelle haben Sie einen Fußweg von ca. 500 Metern. Das Grundstück grenzt im Süden an die durch eine Lärmschutzwand dem Blick entzogene Trasse der örtlichen S-Bahn. Der Zug fährt ca. alle 30 Minuten. Aus eigenem Erleben wissen wir: einen nennenswerten Geräuschpegel gibt es während der Vorbeifahrt nicht... als würde der Zug auf "Gummirädern" vorbei gleiten. Sie hören kaum etwas. |
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Das mit 823 m² verschwenderisch große Grundstück ist perfekt in
Nord-/Süd - Richtung gelegen. Die Sonnenausbeute im Gartenbereich ist
enorm. Natürlich gilt das auch für die Dachfläche - ein ideal
ausgerichtetes Dach zur Aufnahme von Solarkollektoren - das wird ja
bekanntlich immer wichtiger...
Zudem ist das Grundstück nahezu eben und sehr pflegeleicht angelegt. Der gesamte südliche Gartenbereich besteht nahezu ausschließlich aus Rasenfläche. Mittig ist ein kleiner Gartenteich vorhanden und ein einsamer Obstbaum steht im südwestlichen Grenzbereich. Interessant ist vor Allem das Potenzial, das sich aus der Grudnstücksfläche ergibt. Das Wohnhaus liegt in einem Gebiet, für das ein Bebauungsplan aufgestellt wurde. Nach den Festsetzungen dieses Bebauungsplans handelt es sich um ein reines Wohngebiet. Eine zweigeschossige Bauweise ist vorgesehen. Die Grundflächenzahl ist mit 0,4 angegeben, was bedeutet, daß 40% der Grundstücksfläche überbaut werden darf = rd. 329m². (zurzeit sind mit dem Wohnhaus rd. 90m² überbaut!), die Geschossflächenzahl ist mit 0,7 angegeben. Das bedeutet, daß in zweigeschossiger Bauweise (Vollgeschosse) bis zu rd. 576 m² Geschossfläche errichtet werden dürften. Das vorhandene Gebäude weist mit dem Erd- und Obergeschoss gerade einmal rd. 183 m² Geschossfläche auf. Es drängt sich also förmlich der Gedanke auf, dieses Grundstück baulich deutlich besser auszunutzen. Die Schaffung zusätzlicher Wohnfläche durch Erweiterung des vorhandenen Gebäudes sollte also unproblematisch möglich sein. Der Bodenrichtwert zum 1.1.2022 wurde durch den Gutachterausschuß in der Stadt Dortmund für den Bereich, in dem das Verkaufsobjekt liegt, mit 360 €/m² ausgewiesen. Bodenwert also bei entsprechender baulicher Ausnutzung allein insgesamt fast 300.000 €. |
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Das Gebäude wurde im Jahre 1965 errichtet. Wohnungsgrößen und Grundrissgestaltung entsprechen dem damaligen Zeitgeist. Bescheidenheit war Trumpf. Die zweite Wohnung im Hause diente zur Erzielung bescheidener Mieteinnahmen und die zweite Wohnung wurde geplant, weil Wohnraum knapp war und es entsprechende Förderungen staatlicherseits gab. Ein Zimmer im Obergeschoss - direkt gegenüber dem Treppenaufgang gelegen, war immer der Hauptwohnung des Eigentümers zugeordnet. Entweder als Kinderzimmer - oder für die "Omma..." So auch hier. Die Wohnung im Obergeschoss ist seit vielen Jahren vermietet. Wenn Sie das Wohnhaus - verständlicherweise - als Einfamilienhaus nutzen wollen, sind auf jeden Fall die Schutzrechte der Mieterin zu beachten. Sie sollten sich in diesem Fall darauf einstellen, daß Sie eine gewisse Wartezeit bis zur kompletten Übernahme des Gebäudes bzw. beider Wohnungen einkalkulieren müssen. |
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Nebenstehend der Grundriss des Kellergeschosses.
Wenn Sie die Grundrisszeichnung "anklicken", erhalten Sie eine vergrößerte Ansicht. Das Haus wird über eine ölbefeuerte Zentralheizung beheizt. Das Tanklager befindet sich im ehemaligen "Rübenkeller". Ein Stahltank in abgemauerter, durch Ölfarbanstrich gesicherter Wanne. Der Heizkessel wurde im Jahre 2005 erneuert. Die Warmwasseraufbereitung erfolgt dezentral - elektrisch - über Durchlauferhitzer im Bad und Kleinspeicher in der Küche. Ansonsten finden Sie im Kellerbereich Vorrats-/Lagerräume, die Waschküche mit Ausgang zum Garten über eine Kelleraußentreppe und den für die damalige Zeit unvermeidlichen Partykeller. |
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Nebenstehend der Grundriss des Erdgeschosses.
Wenn Sie die Grundrisszeichnung "anklicken", erhalten Sie eine vergrößerte Ansicht. Die Grundrissgestaltung wurde geringfügig verändert. In dem mit "Vorrat" bezeichneten Raum ist heute die Küche - als reine Arbeitsküche - eingebaut. Der als Küche bezeichnete Raum wurde als Esszimmer genutzt. Die Fenster im gesamten Haus sind doppelt verglast mit braunen
Kunststoffrahmen. Überwiegend aus der ersten Hälfte der 1980-er
Jahre. Im Erdgeschoss sind einige Fenster im Jahre 2004 erneuert
worden. Die Fenster sind mit Rolläden versehen. |
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Nebenstehend der Grundriss des Obergeschosses.
Wenn Sie die Grundrisszeichnung "anklicken", erhalten Sie eine vergrößerte Ansicht. Auch im Obergeschoss ist der Vorratsraum in eine Arbeitsküche umgewandelt worden und aus der ehemaligen Wohnküche ist ein Esszimmer geworden. Die Mieterin wohnt hier seit 1994. Bei allem Verständnis für das Bestreben, dieses Wohnhaus als reines Einfamilienhaus nutzen zu wollen, sind die berechtigten und gesetzlich geschützten Belange der Mieterin immer im Auge zu behalten. Der über der Wohnung liegende Dachboden ist nicht ausgebaut, er dient Lagerzwecken und zur Wäschetrocknung. Die Dachunterseiten sind mit Platten bekleidet, ob sich zwischen den Sparren eine Dämmlage befindet und wie diese ggfls. eingebaut wurde, ist nicht bekannt. Ein Dachflächenfenster wurde erneuert. |
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Der Kaufpreis für dieses urgemütliche, sehr hochwertig und liebevoll ausgestattete Wohnhaus beträgt 399.000,00 € |
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Ihr Ansprechpartner ist: Daniel Naumann Telefon:
0 23 51 - 96 30 97 |
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