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City-Appartements zur Vermietung oder... Ihr privates Stadthaus ? Oder ein Mix aus Beidem ? |
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| Es gibt für Sie an dieser Stelle die seltene Gelegenheit, an einer Baumaßmahne mitzuwirken, die zum Ziel hat, eine Baulücke mitten im Stadtzentrum zu schließen. Ein kleines Grundstück, auf dem eine Baumaßnahme verwirklicht werden kann, wodurch Wohnraum geschaffen wird, der in der Stadt Lüdenscheid tatsächlich fehlt... Wir suchen zur Realisierung dieser Maßnahme einen Bauherrn oder führen auch gern eine Bauherrengmeinschaft zusammen...! | |||||||||||||||||||||
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Zwischen Lösenbacher Straße und Knapper Straße gibt es die kurze
Querverbindung "Albrechtstraße" - eine ruhige Anliegerstraße,
die als Einbahnstraße von der Knapper Straße zur Lösenbacher Straße
führt. Hier finden Sie gepflegte Wohnhäuser, die zu Beginn des 20.
Jahrhunderts entstanden sind. Die wunderschönen Fassaden der historischen
Häuser verführen den aufmersamen Betrachter zu so manchem Ah... und
Oh...
Wie Sie dem Lageplan entnehmen können, gibt es eine ringförmige
Bebauung entlang der Straßen mit ausgedehnten, begrünten Freiflächen,
die insgesamt die Hinterhöfe der Wohnhäuser bilden. |
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| Die Lage ist für jeden Investor und auch jeden selbst nutzenden Käufer das entscheidende Kriterium. Und das ist natürlich auch vernünftig. Im nachfolgend abgebildeten Stadtplan ist der Standort unseres Bauvorhabens mit einem Pfeil gekennzeichnet. Den Altstadtbereich erkennen Sie an der Landmarke auf dem folgenden Stadtplanausschnitt. | |||||||||||||||||||||
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Bis zum Rathausplatz flanieren Sie die Knapper Straße entlang -
Restaurants, Einkaufsmöglichkeiten., Ärzte, Apotheker, ein
Gesundheitszentrum, die Viefallt an Angeboten, die Sie auf dem Weg
begeitet, ist kaum überschaubar. Sie befinden sich im Zentrum der Stadt!
Es sind nur rd. 700 Meter bis zum Rathausplatz - und dort erwartet Sie Live Musik zum Stadtfest, der größte Flohmarkt des Sauerandes oder einfach nur unser toller Wochenmarkt mitwochs und samstags. Man kann sicherlich nicht sagen, Lüdenscheid ist die "City, never sleeps", aber wenn hier etwas los ist, dann zumeist im Zentrum. Und von dem sind Sie nur rd. 700 Meter entfernt. Das kann (fast) jeder zu Fuss bewältigen... |
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Und so sieht die Wohnraumkonzeption aus: Auf jeder Etage entsteht ein Appartement, bestehend aus einem ca. 29m² großen Wohn- und Schlafraum, einer Küche mit ca. 7,5m² und einem Bad mit etwas mehr als 5m². Zusätzlich ein Balkon Südöstlichen Rückseite des Gebäudes mit ca. 3,2m² Grundfläche (anrechenbar gem. WoflV ca. 1,6m²). So entstehen je ca. 43m² Wohnfläche je Etage. Abstellräume befinden sich im Dachgeschoss. FLEXIBILITÄT: A. Im Erdgeschoss kann anstelle des Appartements auch eine
Büro- oder Praxisfläche errichtet werden B. Es besteht die Möglichkeit, in den Obergeschossen 2 und 3
z.B. eine Maisonette - Komfortwohnung zu schaffen. Wohnen und Kochen auf
einer Ebene und Schlafen/Baden auf der zweiten Ebene... Ihr Stadthaus... |
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Es sei an dieser Stelle nochmals betont, daß es sich nicht
um eine Bauträgermaßnahme handelt. Sie kaufen kein Haus/Appartement zum
Festpreis, sondern treten selbst als Bauherr auf! Den Gewinn des
Bauträgers sparen Sie somit schon einmal... Das Konzept ist das Gedankengut eines erfahrenen Architekten aus Lüdenscheid, der schon unzählige Bauvorhaben geplant und begleitet hat und auch die Realisierung dieses Bauvorhabens in Ihrem Auftrag begleiten wird. |
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| Wirtschaftliche Planung / Kosten / Umsetzung: | |||||||||||||||||||||
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Fallbeispiel: Wir gehen von der Annahme aus, es entstehen 4 Appartements vom Erdgeschoss bis einschließlich 3. Obergeschoss. Die gesamten Gestehungskosten inklusive Grundstücksankauf und Architektenkosten sind per 11/2019 kalkuliert mit rd. 434.000,00 €, also rd. 2.508 € je m² Wohnfläche. Wenn Sie als Bauherr oder Bauherrengemeinschaft diese Planung verändern, dann ändern sich auch die kalkulatorischen Kosten. Planen Sie z.B. im EG einen Kfz-Stellplatz und keinen Wohnraum, dann wird die ganze Maßnahme natürlich entsprechend weniger kosten - das ist direkt spürbar, da der Grundstücksanteil an den Gesamtkosten sehr gering ist! Hinweis 1: Laut Grundstücksmarktbericht des Gutachteraussschusses in der Stadt Lüdenscheid sind 2018 keine Neubau - Eigentumswohnungen verkauft worden. 2019 wurde eine Wohnung verkauft, deren Errichtung für 2020 geplant ist. Die letzten Verkäufe von Neubau - Eigentumswohnungen stammen somit aus dem Jahr 2017 und sind mit einem Kaufpreis von 2.660,00 €/m² Wohnfl. statistisch erfasst. Im restlichen Märkischen Kreis (ohne Iserlohn) wurden Neubau - Kaufpreise mit rd. 2.830 € zuletzt im Jahr 2019 erfaßt, Der Baupreisindex für Wohngebäude lag im Jahre 2017 bei 105,3 (Basis 2015=100), im Jahre 2019 bei 114,6 (Quelle: DESTATIS). Das entspricht einem Anstieg der Baupreise um rd. 9%. Die Eigentumswohnungen, die im Jahre 2017 in Lüdenscheid für 2.660,00 €/m² verkauft wurden, würden demnach im Jahre 2019 ca. 2.900,00 € gekostet haben. Das korrespondiert mit den Zahlen für den restlichen Märkischen Kreis. Der Preisanstieg wird sich 2020 fortsetzen. Bauland für Eigentumsmaßnahmen (Geschosswohnungsbau/Wohneigentum) ist knapp in Lüdenscheid. Da die hier angebotene Baumaßnahme keinerlei kalkulatorisch einzubeziehende Bauträgerkosten enthält, können Sie Ihr Appartement demnach für rd. 400€/m² günstiger erwerben, als vom Bauträger (wenn es denn ein Bauträgerangebot gäbe - das gibt es aber nicht...!). |
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| Fazit: Sie haben deutlich niedrigere Herstellungskosten gegenüber einer "Schlüsselfertigmaßnahme", die Ihnen von Bauträgern angeboten wird. | |||||||||||||||||||||
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Hinweis 2: |
Der
neue § 7b:
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Auszug aus dem Gesetzestext: Für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen, die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union belegen sind, können.... im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen bis zu jährlich 5 Prozent der Bemessungsgrundlage neben der Absetzung für Abnutzung nach § 7 Absatz 4 in Anspruch genommen werden. |
Das bedeutet für Sie in unserem Fall: 2% reguläre Afa zuzüglich bis zu 5% Sonderabschreibung. Insgesamt also 7% auf die Herstellungskosten (ohne Grundstücksanteil - der in unserem Fall denkbar gering ausfällt...) |
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| Die Sonderabschreibungen können nur in Anspruch genommen werden, wenn... | Für unseren Fall heißt das: | ||||||||||||||||||||
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...durch Baumaßnahmen auf Grund eines nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige neue, bisher nicht vorhandene, Wohnungen geschaffen werden, die die Voraussetzungen des § 181 Absatz 9 des Bewertungsgesetzes erfüllen; hierzu gehören auch die zu einer Wohnung gehörenden Nebenräume. |
§ 181 Abs. 9 Bewertungsgesetz besagt Folgendes: "Eine Wohnung ist die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbständigen Zugang haben. Außerdem ist erforderlich, dass die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Die Wohnfläche muss mindestens 23 Quadratmeter (m²) betragen." PASST... |
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| ...die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3 000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen... | Wir liegen bei kalkulatorisch 2.508,00 €/m² - also "meilenweit" enrtfernt von der gesetzlichen Kostenobergrenze... | ||||||||||||||||||||
| ...die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient; Wohnungen dienen nicht Wohnzwecken, soweit sie zur vorübergehenden Beherbergung von Personen genutzt werden. | Es liegt bei Ihnen, wie Sie die Wohnung nutzen - wenn Sie die Sonderabschreibung nutzen möchten, dann kommen Sie an den nebenstehenden Vorgaben nicht vorbei... und ein normaler, regulärer Zeitmietvertrag ist erforderlich. (Wir helfen Ihnen gern...) | ||||||||||||||||||||
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... Bemessungsgrundlage für die Sonder- abschreibungen nach Absatz 1
sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der nach Absatz 2 begünstigten
Wohnung, jedoch maximal 2 000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
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Der Bund ist ein Sparfuchs... Er begrenzt die steuerliche Zusatzförderung auf 2.000 €. Das betrifft also die 5%-ige Zusatz Afa, nicht aber die laufende Afa von 2%. Man muß es halt nur wissen... | ||||||||||||||||||||
| Unsere Hinweise ersetzen keine Steuerberatung - bitte besprechen Sie die steuerlichen Auswirkungen einer solchen Investition stets mit Ihrem Steuerberater. Wir sind keine Steuerberater und können nur Hinweise auf eventuell mögliche steuerliche Auswirkungen einer Immobilieninvestition geben. Ob unsere Hinweise auf Ihren persönlichen Fall zutreffend sind, oder nicht, sollten Sie individuell durch einen Angehörigen der steuerberatenden Berufe prüfen lassen. | |||||||||||||||||||||
| Die praktische Umsetzung: | |||||||||||||||||||||
| Fallbeispiel: | Es finden sich 4 Bauherren zusammen, die diese Baumaßnahme umsetzen möchten. Jeder übernimmt ein Appartement. | ||||||||||||||||||||
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Baukosten: 120.500,00 € je Appartement inkl. Stellplatz - Ablösungsgebühr. Steuerlich relevant: Der Grundstücksanteil je Appartement - hier:
2.340,00 €, die nicht abgeschrieben werden können (Bodenwertanteil). |
Auf jeden der Bauherren entfallen 25% der anfallenden Kosten. Das sind rd.
108.500,00 € je Bauherr. Das geltende Baurecht verlangt den Nachweis eines Stellplatzes je Wohnung. Bei der Realisierung von 4 Wohnungen haben wir keine Stellplätze, die auf dem Grundstück ausgewiesen werden können. Die Stellplätze sind der Stadt gegenüber durch eine Gebühr abzulösen (eine Entschädigug für nicht vorhandene Stellplätze). Das sind nach letzter Kenntnis ca. 12.000,00 € je Stellplatz. |
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Aus rein steuerlicher Betrachtung ergibt sich ein "Glücksfall":
Fast die gesamten, anrechnungsfähigen Baukosten - im obigen Beispiel
118.160,00 € (120.500,00 € Gesamtkosten abzgl. 2.340,00 €
Grundstücksanteil) sind abschreibungsrelevant. Das bedeutet für Sie: Normal-Afa 2%: = 2.363,20 €/p.a. Sonder - Afa 7b EStG.5% = 4.325,00 €/p.a. Zusammen: 6.688,20 € Abschreibung (Buchverlust) aus dieser Investition. Besser geht es zurzeit nicht! |
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Wir bieten diese Neubaumaßnahme einem oder mehreren Bauherren zur
Realisierung ausschließlich mit dem Architekturbüro Weigt an. Eine
Maklerprovision erheben wir nicht.
Finanzierungsberatung und -vermittlung: Ich freue mich sehr auf Ihren Anruf - das kann spannend werden - und so etwas mag ich... ! |
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